Waspada Risiko Mencicil Rumah Tanpa AJB Karena Lemahnya Legalitas

Risiko pembelian properti tanpa Akta Jual Beli (AJB) kini kembali menjadi sorotan publik seiring meningkatnya kasus sengketa tanah. Banyak konsumen terjebak dalam situasi sulit meskipun telah melunasi cicilan rumah selama bertahun-tahun.

AJB merupakan instrumen hukum krusial yang menandai perpindahan hak atas tanah atau bangunan secara resmi dari penjual ke pembeli. Tanpa dokumen ini, kepemilikan aset dianggap tidak sempurna di mata hukum.

Mengutip data dari laman resmi Kementerian ATR/BPN pada Kamis (23/4/2026), pembuatan AJB yang sah wajib dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Aturan ini telah tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

Dilansir dari Kompas, transaksi yang hanya didasari bukti pembayaran tanpa AJB membuat status pembeli menjadi sangat rentan. Berikut adalah sejumlah dampak buruk yang bisa terjadi jika Anda mencicil rumah tanpa dokumen tersebut:

Ketiadaan AJB secara otomatis menutup akses pembeli untuk melakukan proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). AJB adalah syarat mutlak sebagai bukti peralihan hak yang diakui negara.

Dampaknya, nama yang tertera dalam sertifikat tetap atas nama penjual meski unit telah dibayar lunas. Kondisi ini menempatkan pembeli pada posisi yang tidak diakui secara hukum sebagai pemilik sah properti tersebut.

Selain itu, kekuatan pembuktian dokumen di bawah tangan seperti kuitansi sangatlah lemah. Dalam persidangan sengketa, kuitansi sering kali tidak dianggap sebagai alat bukti utama yang kuat untuk mempertahankan hak kepemilikan.

Ancaman Penjualan Ganda dan Sengketa Ahli Waris

Risiko fatal lainnya adalah potensi properti dijual kembali oleh pihak penjual kepada orang lain tanpa sepengetahuan pembeli pertama. Karena sertifikat masih atas nama penjual, transaksi kedua bisa dianggap sah jika pembeli baru memiliki dokumen yang lebih lengkap.

Situasi ini sering memicu konflik panjang yang sulit diselesaikan di meja hijau. Masalah akan semakin rumit jika penjual meninggal dunia sebelum proses AJB sempat dilakukan antara kedua belah pihak.

Ahli waris penjual secara hukum memiliki hak atas aset tersebut dan bisa saja menggugat kepemilikan pembeli. Proses penyelesaian sengketa waris ini biasanya memakan waktu lama dan biaya yang tidak sedikit bagi pembeli asli.

Kendala Pembiayaan dan Urusan Perpajakan

Aset tanpa AJB juga tidak memiliki nilai ekonomi yang optimal karena tidak bisa dijadikan jaminan kredit di perbankan. Lembaga keuangan mensyaratkan sertifikat harus sudah atas nama pemohon atau didukung legalitas yang jelas.

Hal ini membuat pemilik rumah kehilangan kesempatan untuk mendapatkan pinjaman renovasi atau modal usaha melalui agunan properti tersebut. Secara administratif, urusan perpajakan juga akan mengalami hambatan serius.

Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh) memerlukan AJB sebagai dasar perhitungan. Tanpa dokumen resmi, transaksi properti Anda tidak akan tercatat dalam sistem administrasi negara.