Kewajiban Pembayaran BPHTB dalam Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

KEMATIAN seseorang sering menimbulkan persoalan hukum dan administratif bagi keluarga yang ditinggalkan.

Salah satu persoalan yang muncul dalam praktik adalah kewajiban membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB ketika ahli waris mengurus balik nama sertifikat tanah atau rumah peninggalan keluarga.

Banyak masyarakat baru mengetahui kewajiban BPHTB setelah proses pewarisan berjalan. Ahli waris membutuhkan balik nama sertifikat untuk memperoleh kepastian hukum atas tanah warisan.

Sementara kantor pertanahan dan pejabat pembuat akta tanah juga membutuhkan bukti pemenuhan kewajiban BPHTB dalam proses administrasi peralihan hak.

Pada saat yang sama, ahli waris sering belum memiliki dana tunai untuk membayar BPHTB tersebut.

Persoalan ini perlu dilihat dari karakter pewarisan. Jual beli tanah lahir dari transaksi ekonomi yang mana pembeli menyiapkan dana, membuat kesepakatan, dan memperoleh tanah melalui pertukaran nilai.

Sedangkan pewarisan lahir dari kematian seseorang, ahli waris memperoleh hak karena hubungan keluarga dan ketentuan hukum, bukan karena transaksi komersial.

Hukum perdata menempatkan pewarisan sebagai akibat hukum dari kematian. Pasal 830 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa pewarisan hanya berlangsung karena kematian.

Norma ini menunjukkan bahwa peralihan harta warisan terjadi karena peristiwa hukum, bukan karena kehendak transaksi para pihak.

Sementara itu, hukum pajak memakai pendekatan berbeda. UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah mengatur BPHTB sebagai pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pasal 45 UU HKPD menempatkan orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai subjek dan wajib pajak BPHTB.

Pasal 46 ayat (2) huruf b UU HKPD memasukkan waris sebagai salah satu dasar penentuan nilai perolehan objek pajak berdasarkan nilai pasar.

Secara hukum positif, negara memiliki dasar untuk memungut BPHTB atas perolehan hak karena waris.

Persoalan utama tidak terletak pada ketiadaan dasar hukum, tapi pada cara negara mengukur kemampuan ekonomi ahli waris.

Pertanyaan yang timbul adalah: apakah setiap perolehan hak atas tanah selalu mencerminkan kemampuan ekonomi untuk membayar pajak?

Pertanyaan tersebut penting karena hukum pajak tidak dapat bertumpu hanya pada legalitas pemungutan.

Doktrin perpajakan modern mengenal asas kemampuan membayar atau ability to pay principle. Asas ini menuntut agar beban pajak memperhatikan kapasitas ekonomi nyata wajib pajak.

Pajak yang sah menurut undang-undang tetap dapat menimbulkan persoalan keadilan apabila beban pembayarannya tidak proporsional.

BPHTB waris menunjukkan ketegangan tersebut. Ahli waris memang memperoleh hak atas tanah atau bangunan. Namun, perolehan hak itu belum tentu menghasilkan uang tunai, rumah warisan tidak otomatis memberikan likuiditas, dan tanah keluarga juga belum tentu menghasilkan pendapatan.

Banyak ahli waris hanya menerima satu rumah tinggal yang selama ini ditempati bersama keluarga.

Dalam situasi seperti itu, negara memperlakukan ahli waris seolah-olah memperoleh kemampuan ekonomi baru hanya karena menerima hak atas tanah.

Padahal harta yang diterima sering berbentuk aset tidak likuid. Ahli waris dapat memiliki rumah secara hukum, tetapi belum tentu memiliki uang tunai untuk membayar BPHTB.

Perbandingan dengan Pajak Penghasilan memperjelas masalah ini. Pasal 4 ayat (3) huruf b UU Pajak Penghasilan mengecualikan warisan dari objek pajak.

Direktorat Jenderal Pajak juga menjelaskan bahwa warisan pada dasarnya bukan objek Pajak Penghasilan, meskipun harta warisan dapat menambah kekayaan ahli waris.

Kebijakan PPh tersebut mengakui karakter khusus pewarisan. Warisan tidak dipandang sebagai penghasilan dari aktivitas ekonomi.

Rezim BPHTB mengambil titik tekan berbeda. BPHTB menilai adanya perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Perbedaan ini sah secara konstruksi hukum karena PPh dan BPHTB memiliki objek pajak yang berbeda. Persoalan muncul ketika pemungutan BPHTB mengabaikan kondisi likuiditas ahli waris.

Sebagai contoh, dua keluarga dapat menerima rumah warisan dengan nilai pasar yang sama. Keluarga pertama memiliki penghasilan tetap dan aset lain. Keluarga kedua hanya memiliki rumah warisan tersebut sebagai satu-satunya tempat tinggal.

Sistem yang hanya berorientasi pada nilai objek pajak dapat membebani kedua keluarga tersebut dengan cara yang hampir sama. Padahal, kemampuan ekonomi keduanya berbeda jauh.

Mahkamah Konstitusi pernah memeriksa persoalan terkait BPHTB dalam Putusan Nomor 117/PUU-XXI/2023.

Perkara tersebut terutama menyangkut kepastian hukum pengenaan BPHTB, termasuk potensi pengenaan BPHTB waris dan BPHTB atas pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.

Pemohon mempersoalkan rumusan norma yang menurutnya dapat membuka tafsir pemungutan ganda dalam proses pewarisan dan pembagian warisan.

Putusan tersebut menunjukkan bahwa persoalan BPHTB waris tidak dapat dibaca semata-mata sebagai persoalan tarif.

Persoalan BPHTB waris juga menyangkut kepastian hukum, waktu terutangnya pajak, dasar pengenaan, dan perlakuan terhadap proses pembagian warisan.

Negara perlu memastikan agar proses waris tidak berubah menjadi rangkaian pungutan yang membingungkan dan memberatkan ahli waris.

UU HKPD sebenarnya telah memberi ruang keringanan. Pasal 46 ayat (6) UU HKPD menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak paling sedikit Rp 300 juta untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris dalam hubungan keluarga tertentu.

Pasal 46 ayat (7) juga memberi ruang bagi pemerintah daerah untuk menetapkan NPOPTKP yang lebih tinggi atas perolehan hak karena hibah wasiat atau waris tertentu.

Kebijakan tersebut menunjukkan pengakuan negara terhadap karakter khusus pewarisan.

Meski demikian, keringanan berbasis NPOPTKP belum selalu menyelesaikan masalah. Nilai tanah dan bangunan di banyak daerah meningkat lebih cepat daripada kemampuan ekonomi keluarga.

Rumah sederhana di kota besar dapat memiliki nilai pasar tinggi, sementara penghasilan ahli waris tetap terbatas.

Menunda Pembayaran, Bukan Menghapus Pajak

Karena itu, kebijakan BPHTB waris perlu bergerak dari pendekatan objek menuju pendekatan likuiditas.

Negara tetap dapat mempertahankan hak pungut. Ahli waris tetap harus memperoleh ruang untuk mengurus balik nama tanpa beban tunai yang tidak proporsional.

Model yang layak dipertimbangkan adalah penundaan pembayaran BPHTB waris atau deferred payment. Dalam model ini, ahli waris tetap dapat mendaftarkan peralihan hak dan melakukan balik nama sertifikat.

Pemerintah daerah tetap mencatat kewajiban BPHTB sebagai kewajiban fiskal tertunda yang melekat pada objek tanah atau bangunan.

Pelunasan BPHTB dilakukan ketika objek warisan menghasilkan manfaat ekonomi nyata. Peristiwa itu dapat berupa penjualan kepada pihak ketiga, pengalihan komersial, atau penggunaan objek sebagai jaminan pembiayaan.

Dengan cara ini, negara tetap memiliki hak atas penerimaan. Ahli waris tidak dipaksa membayar pajak dari aset yang belum menghasilkan likuiditas.

Skema tersebut lebih seimbang dibanding penghapusan total BPHTB waris. Penghapusan total dapat mengurangi penerimaan daerah dan membuka peluang penyamaran transaksi komersial sebagai peristiwa waris.

Skema penundaan menjaga kepentingan fiskal negara sekaligus melindungi ahli waris dari beban tunai yang muncul terlalu cepat.

Pemerintah daerah juga dapat membuat lapisan kebijakan yang lebih sensitif terhadap fungsi sosial tanah.

Rumah tinggal utama keluarga perlu memperoleh perlakuan berbeda dari properti investasi. Rumah satu-satunya yang dihuni ahli waris dapat diberi penundaan pembayaran, tarif ringan, atau pembebasan sebagian.

Properti komersial dan aset investasi bernilai besar tetap dapat dikenai BPHTB dengan mekanisme biasa.

Kebijakan cicilan tanpa bunga juga dapat menjadi pilihan tambahan. Pemerintah daerah dapat mengizinkan ahli waris mencicil BPHTB dalam jangka waktu tertentu tanpa sanksi administratif.

Skema ini memberi ruang bagi keluarga untuk memenuhi kewajiban secara bertahap. Negara tetap memperoleh penerimaan. Ahli waris tetap memperoleh kepastian hukum atas tanah warisan.

Reformasi BPHTB waris sebaiknya tidak diarahkan pada penghapusan pajak secara menyeluruh.

Reformasi perlu diarahkan pada perbaikan waktu pemungutan, dasar perlakuan, dan mekanisme pembayaran. Negara perlu membedakan ahli waris yang menerima rumah tinggal keluarga dari pihak yang memperoleh properti sebagai aset investasi.

Pajak memiliki fungsi penting bagi penerimaan daerah. Kebijakan pajak juga harus menjaga rasa keadilan masyarakat.

Kematian anggota keluarga tidak semestinya menciptakan hambatan baru bagi ahli waris untuk mempertahankan rumah peninggalan keluarganya.

Negara tetap dapat memungut BPHTB, tetapi pemungutan itu seharusnya dilakukan pada saat ahli waris benar-benar memiliki kemampuan ekonomi untuk membayarnya.